Предположим, хозяевам квартиры создали интересный и технологичный проект, нашли замечательных строителей и заключили с ними строгий договор, уладили все вопросы с субподрядчиками и поставщиками. Можно ли теперь забыть о стройке и появиться там только для разрезания красной ленточки? Если заказчик дорожит временем, нервами и деньгами, рисковать не стоит. Ведь ремонт - не конвейер, а творческий процесс. И процесс этот может сразу же пойти не по теоретической схеме, изложенной в нормативных документах и договоре, а в соответствии с интересами строителей, субподрядчиков, соседей и пр., отстаивающих собственную выгоду. А она крайне редко совпадает с потребностями владельца ремонтируемой квартиры.
Строители легко и быстро подтвердят правоту классика: "Мертва теория, мой друг, лишь древо жизни вечно зеленеет". Живые люди с их сиюминутными интересами тут же забудут про все свои "бумажные" обязательства, если им об этом периодически не напоминать.
Таким образом, основная задача заказчика - добиться полного выполнения договорных обязательств всеми участниками ремонта. Задача сложная, поэтому многие берут себе для ее успешного решения помощников.
Несмотря на то что рынок подобных услуг только формируется, в Москве уже есть несколько фирм и частных строительных менеджеров, осуществляющих как полное управление стройкой, так и выполнение отдельных функций: технический надзор, экономическое и юридическое сопровождение ремонта, представительство в различных инстанциях и т. д. Отличаются эти "управляющие компании" от генподрядчика или администрации строительных фирм тем, что заказчик выплачивает им оклад, не зависящий от сметы и неудач строителей. Так что эти компании смело вскрывают недостатки и втайне заинтересованы в вечном продолжении ремонта, хотя открыто об этом, конечно же, не говорят. Другая крайность в работе "контролеров" - отсутствие в их докладах сообщений о нарушениях. Скорее всего, они просто редко появляются на объекте или не утруждают себя трудоемкими процедурами проверок. И, наконец, самое ужасное для клиента - сговор "контролеров" со строителями. Все эти обстоятельства заказчик должен иметь в виду при подборе себе помощников. Лучше всего воспользоваться рекомендациями близких людей, которым вы доверяете.
Рис. 1 - Проверка геометрических параметров качества стяжки с помощью двухметровой рейки и проволочки диаметром 2 мм
Ниже мы приводим выдержку из договора с одной из курирующих стройки фирм, где перечислены ее обязанности и форма расчетов с клиентом.
Перечень обязанностей, форма отчетности и степень ответственности организации технико- экономического надзора над проведением строительно-монтажных работ
1. В обязанности организации технико-экономического надзора (далее по тексту - технадзора) за проведением строительно-монтажных работ (СМР) входит:
Проведение тендера (по желанию Заказчика) среди Подрядчиков (не более трех участников) с экспертизой смет, графиков выполнения работ и формы договоров. По результатам тендера представитель технадзора докладывает Заказчику о положительных и отрицательных сторонах предложений каждого Подрядчика, свое мнение о реальности сроков выполнения работ, соответствии цен Подрядчиков рыночным ценам на момент проверки сметы, характеристиках качества заложенных Подрядчиком материалов и прогрессивности используемых технологий.
После выбора Заказчиком Подрядчика - анализ формы (текста) Договора и при необходимости внесение изменений в его содержание по согласованию с Заказчиком.
При проведении СМР - осуществление текущего контроля над выполнением работ, включающего в себя:
- контроль соблюдения технологической последовательности СМР;
- контроль соответствия используемых материалов указанным в смете;
- контроль качества работ в соответствии с требованиями СНиПов;
- приемку скрытых работ (о приемке скрытых работ Подрядчик должен предупредить инспектора технадзора не менее чем за двое суток и подготовить соответствующие акты. В случае невыполнения этих требований вина за самовольное проведение работ, следующих за скрытыми, полностью лежит на Подрядчике. Заказчик в этом случае может потребовать полного демонтажа закрывающих покрытий и нового монтажа их за счет Подрядчика);
- контроль соблюдения СНиПов при производстве работ;
- ведение тетради технического надзора;
- проверку исполнительной документации на коммуникации (электрика, сантехника, "слаботочка", отопление).
Осуществление приемки работ по электрике, сантехнике, водоснабжению, отоплению, вентиляции и кондиционированию в соответствии с действующими СНиПами и документальное подтверждение приемки Подрядчиком соответствующими актами или занесением в тетрадь технадзора.
Проверка выставленной Подрядчиком к оплате процентовки выполненных работ и использованных строительных материалов.
Конечная приемка работ и составление списка недостатков с оценкой рыночной стоимости их устранения.
Контроль над соответствием проекту реальной геометрии объекта в процессе строительства проводит архитектор, технадзор за это не отвечает. Технадзор не несет ответственности и за несостоятельность технических решений инженерной части проекта, но проверяет соответствие проводимых работ проекту. Технадзор отвечает за состоятельность технических решений и расчетов инженерной части проекта только в случае проведения его экспертизы (оплачивается дополнительно). Замечания к строителям, архитекторам и поставщикам представители технадзора заносят в прошнурованную, пронумерованную и опечатанную (или подписанную) Заказчиком "Тетрадь технического надзора", хранящуюся на объекте. За ее целостность и сохранность Подрядчик несет материальную ответственность в размере, указанном в договоре.
2. Формой отчетности технического надзора перед Заказчиком служат записи в тетради технадзора и устные доклады Заказчику.
3. Технический надзор несет финансовую ответственность за качество СМР и соответствие их СНиПам (после приемки работ) в пределах величины месячной оплаты услуг технадзора Заказчиком. Технадзор не отвечает за сроки выполнения работ Подрядчиком.
4. Приемка работ представителями технадзора не освобождает Подрядчика от материальной ответственности перед Заказчиком за некачественное выполнение этих работ (СНиП 1.06.05-85).
5. Оплата услуг технадзора осуществляется Заказчиком помесячно с авансовым платежом. Представители технадзора приступают к выполнению своих обязанностей после оплаты Заказчиком 50% месячной стоимости услуг технадзора. По окончании месячного срока Заказчик оплачивает оставшиеся 50% стоимости услуг технадзора, если не имеет претензий к их исполнению.
Далее мы постараемся "расшифровать" канцелярский язык документа, то есть сделать его понятным не специалистам, а также акцентируем внимание потенциальных заказчиков на основных проблемах, сопровождающих ремонт.
Начнем с соседей (особенно этажом ниже), которые явно будут не в восторге от предстоящей стройки. В современных элитных домах, где большинство жильцов делают серьезные перепланировки и поэтому с пониманием относятся к соседям, еще не доделавшим свою квартиру, домоуправлениями официально устанавливаются дни недели и время суток, когда строителям разрешается работать. Обычно это с 10 до 18 часов в будни, а в выходные и праздничные дни - никакого шума, чтобы не беспокоить уже переехавших.
Такую методику имеет смысл перенести и на все остальные дома во избежание неприятностей, которые легко может устроить солидному заказчику даже бабушка-пенсионерка, проживающая под его ремонтируемой квартирой. Ей достаточно будет просто позвонить участковому, а уж он-то не упустит возможности оштрафовать строителей за пребывание в Москве без регистрации, работу без лицензии, уклонение от уплаты налогов, несоблюдение правил техники безопасности и т. д. Обычно участковые, узнав о таком объекте на своей территории, ходят туда как на работу. Особенно если деньги нужны. Угадайте, из чьего кармана эти деньги? Если привлечения участкового соседям покажется недостаточным, они могут пожаловаться в ДЭЗ, налоговую полицию, заклеймить хозяина в СМИ. И каждая из этих организаций доставит заказчику немало хлопот. Лучше уж сразу обсудить приемлемые для всех условия и не портить отношений.
Часто кажущиеся непреодолимыми конфликты решаются простыми техническими средствами. Например, в старых домах с деревянными перекрытиями и лепниной серьезное беспокойство соседей снизу вызывают якобы увеличивающиеся трещины в потолке. Жильцы абсолютно уверены, что проект усиления перекрытия рассчитан неправильно и что под тяжестью конструкций потолок у них обязательно рухнет. Приезды инженера с объяснениями, показ реального устройства усиления, опирающегося только на несущие стены, зачастую не имеют никакого эффекта. А вот приклеенные на трещины на потолке их квартиры полоски обычной бумаги (маячки) сразу унимают подозрительность, если, конечно, не разрываются со временем по трещине. При разрыве же маячков надо срочно прекратить все работы, проверить расчеты и соблюдение необходимых технологий.
Очередность различных видов строительно-монтажных работ определяется целым рядом факторов, главными из которых являются:
- объем и состав СМР;
- привязка к срокам поставок оборудования и материалов;
- наличие в данный момент необходимых специалистов;
- оптимизация финансовых затрат и продолжительности ремонта.
Анализ этих факторов для каждого конкретного случая и даст оптимальную технологическую последовательность. Поэтому нельзя однозначно сказать, что, например, сначала надо залить стяжку, а затем уже возводить перегородки. И тот и другой варианты одинаково возможны, и каждый из них имеет свои достоинства и недостатки. А посему просим не воспринимать приведенную ниже последовательность СМР как догму.
Итак, оптимальная, с нашей точки зрения, очередность выполнения СМР для квартиры:
1. Демонтаж всего лишнего: перегородок, бракованной стяжки, штукатурки и пр. Сразу же можно заказать окна, если они подлежат замене. При заказе надо учесть толщину утеплителя потолка, стен и пола. Обычно на величину утепляющих конструкций в оконные проемы ставят так называемые доборные профили (в фирмах по производству окон вам предложат несколько их типоразмеров) - металлопластиковые пустотелые короба, к которым затем крепятся сами оконные блоки. К этим же доборам впоследствии либо прикручиваются профили для гипсокартона, либо примыкают стены из традиционных материалов.
2. Разметка квартиры в соответствии с проектом и внесение изменений в последний в случае необходимости. Если разметка, произведенная совместно с архитектором в начале стройки, сохранится до чистовой штукатурки и облицовки поверхностей, это избавит всех участников ремонта (в том числе заказчика) от неопределенности и возможных накладок. Поэтому в качестве реперов удобно использовать металлические анкерные винты с наружным диаметром 10 мм и длиной 130-150 мм. Из плиты перекрытия такой "маячок" должен выступать на толщину предполагаемой стяжки плюс 10-20 мм, чтобы сохраниться и после заливки последней. Для обозначения одной прямолинейной перегородки достаточно четырех таких анкеров, отмечающих ее чистовые проектные очертания (после отделки), для оштукатуривания существующей прямолинейной стены нужны два "маячка". Замеры производятся от осей анкеров. При сверлении отверстий в плите перекрытия важно держать бур вертикально, чтобы уменьшить погрешность разметки.
Вообще говоря, отверстия для установки анкеров сверлят, если предварительная разметка (с помощью тонкой шкурки) показала возможность точной реализации проекта. В противном случае надо попробовать взять за базу другую поверхность (или ось) и повторить разметку. Обычно хватает двух-трех попыток (итераций). Особое внимание следует обратить на соответствие "критичных" размеров (под мебель, оборудование и пр.) имеющимся углам в 90°. Прямые углы важны для стен ванной комнаты, угловой кухни, помещений с плиточными, паркетными и дощатыми полами. Поскольку проверить углы по угольнику, пусть даже и с полуметровой базой, можно лишь приблизительно, лучше использовать теорему Пифагора с максимально возможными в данном помещении длинами катетов. Согласитесь, лучше повозиться с разметкой, чем потом переделывать уже готовые стены. Кроме того, в процессе разметки архитекторы, как правило, вносят в проектные размеры по нескольку исправлений.
3. Привязка теоретической отметки чистого пола к физической отметке на стене, например, у двери лифта. От этого репера любое заинтересованное лицо может всегда восстановить "нулевую линию" в квартире, поскольку обычно полы и стены около лифта уже не переделываются. "Физического ноля" на стенах квартиры недостаточно, так как их поверхность постоянно в работе - штукатурится, шпаклюется, облицовывается, и при этом стирается нулевая линия. Реперную отметку удобно установить на высоте 1500 мм от чистого пола - чтобы не приседать при работе с водяным уровнем и вести пересчет от целого числа. Расстояние от реального пола до физической черты у двери лифта, разумеется, может оказаться другим - главное, чтобы это соотношение было отмечено записью в тетради технадзора. "Физический ноль" должен дать архитектор, учитывая реальное состояние поверхностей квартиры, "пироги" полов, высоты подвесных потолков, ниши под мебель и пр.
4. После установки нулевой линии выполняют проемы в стенах и перекрытиях. При этом надо обратить внимание на строгое соблюдение технического проекта и технологических рекомендаций. На этом же этапе можно заказать окна и входную металлическую дверь.
5. Далее идет устройство кирпичных, блочных и прочих перегородок без штукатурки или монтаж каркасов под гипсокартонные перегородки, которые облицовываются лишь с одной стороны. При этом надо иметь в виду, что "покрытия из листов сухой гипсовой штукатурки не должны быть зыбкими, при легком простукивании деревянным молотком в стыках не должны появляться трещины; провесы в стыках допускаются не более 1 мм" (СНиП 3.04.01-87 "Изоляционные и отделочные покрытия"). Провести такой эксперимент можно будет лишь после малярки, но озаботиться его положительным исходом необходимо уже сейчас. Под штукатуркой обычно прячут электропроводку и слаботочные коммуникации, а в каркасы, кроме этого, можно спрятать трубы водопровода, отопления и канализации. Ошибиться в размещении перегородки между двумя шнурками, натянутыми по разметочным анкерам, сложно даже при большом желании. К этому времени обычно уже готовы новые окна, после установки которых утепляются балконы и лоджии, если это необходимо.